Aufbau und Zweck des Grundbuches

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Verfahren des Grundbuchamtes

Das Grundbuch wird von dem beim Amtsgericht eingerichteten Grundbuchamt geführt. Zuständig sind dort die Rechtspfleger (vgl.: Was Sie über Rechtspfleger wissen sollten) und die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle. Das Verfahren des Grundbuchamtes richtet sich nach der Grundbuchordnung und einigen ergänzenden Vorschriften.

Eintragung

Grundsatz ist, daß im Grundbuch nur etwas eingetragen wird, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, die Eintragung bewilligt hat. Wenn eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen werden soll, muß der Eigentümer die Eintragung bewilligen. Soll das Eigentum am Grundstück auf einen neuen Eigentümer umgeschrieben werden, der das Grundstück gekauft hat, so muß der alte Eigentümer die Umschreibung bewilligen. Bei Eigentumsumschreibungen muß außerdem nachgewiesen werden, daß sich neuer und alter Eigentümer in notarieller Form über den Eigentumsübergang geeinigt haben.

In bestimmten Fällen wird eingetragen auf Ersuchen eines Gerichts (z. B. Insolvenzvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk) oder einer Behörde (z. B. Vermerke über Sanierungsverfahren). Eine Zwangshypothek kann auch auf Antrag eines Gläubigers, der einen vollstreckbaren Titel über eine Geldforderung gegen den Eigentümer hat, eingetragen werden.

Das Grundbuchamt nimmt eine Eintragung nur vor, wenn ihm die Eintragungsbewilligung und etwaige sonstige zu der Eintragung erforderliche Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Das bedeutet praktisch, daß die Erklärungen von Privatleuten notariell beurkundet oder notariell beglaubigt sein müssen. Der deshalb aufzusuchende Notar kann auch Auskunft geben über etwaige Möglichkeiten einer Gebührenbefreiung oder -ermäßigung (z. B. bei städtischen Grundstücken). Grundsätzlich ist die Tätigkeit des Grundbuchamtes und des Notars jedoch kostenpflichtig.

Löschung

Löschung bedeutet nicht, daß eine Eintragung aus dem Grundbuch entfernt wird. Eine Eintragung im Grundbuch wird vielmehr »gelöscht«, indem ein Vermerk eingetragen wird, daß die betreffende Eintragung gelöscht ist. Außerdem wird die »gelöschte« Eintragung der besseren Übersicht halber »gerötet« (rot unterstrichen). Rot unterstrichene Eintragungen im Grundbuch sind daher nicht etwa besonders wichtig, sondern vielmehr erledigt (Achtung: auf der Grundbuchablichtung, einer Fotokopie, erscheinen die Unterstreichungen schwarz!) .

Auf diese Weise bleiben erledigte Eintragungen im Grundbuch sichtbar. Das gilt auch für Eintragungen, die dem Eigentümer unangenehm sind und die, selbst wenn sie erledigt sind, Banken bei Kreditverhandlungen mißtrauisch machen (z. B. Insolvenzvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Zwangshypotheken). Man sollte daher darauf bedacht sein, daß es zu solchen Eintragungen erst gar nicht kommt, denn eine spätere "Beseitigung" solcher Vermerke kann grundsätzlich nicht verlangt werden.

Erledigte Eintragungen werden - von Ausnahmen abgesehen - vom Grundbuchamt nicht von Amts wegen gelöscht, sondern nur auf Antrag eines Beteiligten. Die hierfür erforderlichen Bewilligungen und sonstigen zu der Löschung erforderlichen Erklärungen (insbesondere die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Löschung einer getilgten Hypothek oder Grundschuld) bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung oder notariellen Beglaubigung.

Um das Grundbuchblatt »sauber« zu halten, kann es sich insbesondere für den Eigentümer empfehlen, die Löschung erledigter Eintragungen zu beantragen, selbst wenn das Gerichts- und Notarkosten verursacht. In dem Zeitpunkt, in dem das durch Hypothek gesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, wird der Gläubiger die Löschungsbewilligung für die Hypothek problemlos erteilen. Jahrzehnte später gibt es den alten Gläubiger vielleicht nicht mehr. Dann wird die Löschung schwierig und langwierig. Das kann sich ärgerlich auswirken, wenn das Grundstück rasch verkauft oder belastet werden soll und der Käufer oder Kreditgeber das Geschäft von der vorherigen Löschung der alten Hypothek abhängig macht. Auch wenn getilgte Hypotheken und Grundschulden aus Gründen der Rangwahrung vorerst nicht gelöscht werden sollen, ist es daher zweckmäßig, die Löschungsbewilligung des Gläubigers einzuholen und - zusammen mit den etwa vorhandenen Hypotheken- und Grundschuldbriefen - sicher aufbewahren.